Son günlerde ev sahiplerini yakından ilgilendiren bir gelişme gündemde.
Henüz iki gün önce yayımlanan Emlak Vergisi Kanunu Genel Tebliği ile 2027 yılında emlak vergisine esas olmak üzere kullanılacak bina metrekare normal inşaat maliyet bedelleri yeniden belirlendi.
Bu gelişme gazetelerde, “Emlak vergisinde yeni değerler belli oldu” ve “Milyonlarca ev sahibine kritik uyarı” gibi dikkat çekici başlıklarla duyuruldu.
Aslında bu bedellerin her yıl yeniden belirlenmesi olağan bir uygulama. Dolayısıyla yalnızca yeni tutarların açıklanmış olması başlı başına sıra dışı bir gelişme değil.
Ancak 2027 yılı için belirlenen yeni tutarların seviyesi ve bunun önümüzdeki yıl emlak vergisi hesaplarına yapabileceği etki, konuyu yakından takip etmeyi gerektiriyor.
Üstelik gelişmenin zamanlaması da oldukça ilginç.
Çünkü Ağustos ayı aynı zamanda Değerli Konut Vergisinin ikinci taksitinin ödeme dönemi.
Bir tarafta konutların emlak vergisine esas değerlerinin hesabında kullanılacak yeni rakamları konuşurken, diğer tarafta belirli şartları taşıyan konut sahipleri Değerli Konut Vergisinin ikinci taksitini ödüyor.
Türkiye'nin Değerli Konut Vergisine gerçekten ihtiyacı var mı?
Öncelikle geçtiğimiz gün yayımlanan Tebliğin ne anlama geldiğini kısaca anlatalım.
Biliyorsunuz, bir taşınmazın emlak vergisine esas vergi değeri belirlenirken tek bir rakama bakılmıyor.
Taşınmazın arsa veya arsa payı değerinin yanı sıra, binanın türüne, yapı tarzına ve inşaat sınıfına göre belirlenen metrekare inşaat maliyet bedelleri de hesaplamada dikkate alınıyor.
Bu bedeller zaten her yıl yeniden belirleniyor. Dolayısıyla sistem yeni değil.
Burada önemli olan, 2027 yılı için kullanılacak tutarlardaki artış.
Örneğin meskenlerde lüks inşaatlar için 2026 yılında metrekare başına 9.934 TL ile 21.776 TL arasında olan normal inşaat maliyet bedelleri, 2027 yılı için 12.643 TL ile 27.712 TL aralığına yükseldi.
Birinci sınıf meskenlerde ise 2026 yılında 4.193 TL ile 14.562 TL arasında olan bedeller, 2027 yılında 5.335 TL ile 18.532 TL seviyesine çıktı.
Yani söz konusu bedellerde yaklaşık %27 oranında artış söz konusu.
Burada hemen bir yanlış anlamayı da önleyelim.
Bu artış, 2027 yılında herkesin emlak vergisinin %27 artacağı anlamına gelmiyor.
Çünkü emlak vergisine esas bina vergi değerinin hesabında yalnızca inşaat maliyet bedelleri değil, arsa veya arsa payı değerleri ile kanunda öngörülen diğer unsurlar ve sınırlamalar da dikkate alınıyor.
Buna karşılık, 2027 yılı emlak vergisi hesabında kullanılacak temel parametrelerden birinin yaklaşık %27 oranında yükselmiş olması, diğer unsurlardaki değişimlerle birlikte, konut sahiplerinin emlak vergisi yükü üzerinde yukarı yönlü bir etki yaratabilir.
Değerli Konut Vergisini daha önce de bu köşede ele almıştım.
2024 yılında yayımlanan yazımda, bu vergiden o yıl yalnızca 115 milyon lira gelir beklendiğini belirtmiş ve böylesine sınırlı bir gelir için ayrı bir vergi ihdas edilmesinin anlamını sorgulamıştım.
2024 yılında Değerli Konut Vergisinden 113 milyon lira tahsil edilmiş. Beklentinin yaklaşık 2 milyon lira altında.
2025 yılı için başlangıçta 165 milyon lira gelir öngörülmesine rağmen, yıl sonu gerçekleşme tahmini yaklaşık 112 milyon lirada kalmış.
2026 yılı bütçesinde ise Değerli Konut Vergisinden beklenen gelir 144 milyon lira civarında
İlk bakışta büyük bir rakam gibi görünebilir.
Ancak 2026 yılında toplam vergi gelirlerinin yaklaşık 15,7 trilyon lira olması bekleniyor.
Yani değerli konut vergisinden bütçeye gelen para toplam vergi gelirlerinin 100 binde 1’i bile değil!
Biliyorsunuz, Değerli Konut Vergisi esasen daha varlıklı kesimi vergilendirmeyi amaçlayan bir servet vergisi olarak hayatımıza girdi.
Temel mantığı, ödeme gücü yüksek olanlardan ilave vergi almak ve bu yolla merkezî bütçeye ek gelir sağlamaktı.
Nitekim emlak vergisi belediyelere giderken, Değerli Konut Vergisi doğrudan Hazine’ye gelir kaydediliyor.
Şimdi ben bu vergiyi yeniden tartışalım diyorum.
Ama bunu derken, elbette “yüksek servet sahipleri vergi ödemesin” demiyorum.
Tam tersine, vergi sisteminde ödeme gücü ve adalet ilkeleri son derece önemli.
Ancak iyi bir vergi sistemi yalnızca daha fazla vergi türü ihdas ederek kurulmaz.
Bazen bütçeye anlamlı katkı sağlamayan, dar bir mükellef kitlesini kapsayan, ayrı beyanname, ayrı takip ve ayrı bir idari mekanizma gerektiren vergilerden vazgeçmek de vergi reformunun bir parçası olabilir.
Gelin, bir taraftan vergi tabanını güçlendirirken diğer taraftan vergi sistemimizi de sadeleştirelim.
Bütçeye katkısı 100 binde 1’e bile ulaşmayan Değerli Konut Vergisini de bu çerçevede yeniden değerlendirelim.
Vergi reformu dediğimiz şey biraz da bu değil mi?
